Auf was Sie bei einem Kauf einer Ferienimmobilie im Ausland achten sollten

Ein Ferienhaus im Urlaubsland zu kaufen, ist für viele ein Traum. Speziell in der Pension ist der Wunsch, seinen Lebensabend an einem wundervollen Ort zu verbringen recht groß. Durch die Niederlassungsfreiheit in der EU muß das nicht weiterhin ein Traum bleiben. Der Kauf eines Ferienhauses im europäischen Ausland ist kaum komplizierter, als der Hauskauf in Österreich.
Nur sollten Sie bei der Auswahl des Objektes nicht zu schnell sein, und sich außerdem ganz genau über das fremde Rechtssystem, andere Vorschriften und Gesetze erkundigen. Planen Sie einen Hauskauf in einem Land mit einer anderen Sprache, sollten Sie sich alle Dokumente übersetzen lassen, damit hier keine Kommunikationsprobleme auftreten können.

Auf was Sie bei einem Kauf einer Ferienimmobilie im Ausland achten sollten

Eins vorweg: Niemals überstürzt einen Spontankauf tätigen und einen Vertrag unterschreiben oder ein Haus nur aufgrund eines Fotos kaufen. Auch wenn es Zeit in Anspruch nimmt, immer vor Ort die Immobilie besichtigen!

Hier die wichtigsten Tipps für einen Immobilienkauf im Ausland zusammengefasst:

  • Welches Klima soll herrschen?
  • Soll es eine Wohnung oder ein Haus sein?
  • Wie ist die Infrastruktur?
  • Wie ist die medizinische Versorgung?
  • Eignet sich das Objekt auch noch, wenn man älter ist?
  • Wie viel kosten Anreise bzw. Flug?
  • Wollen Sie dort dauerhaft wohnen, oder nur zeitweise?
  • Wie oft im Jahr wollen Sie anreisen?
  • Wird in der Nähe des gewünschten Objekts in nächster Zeit etwas gebaut (Straße, Wohnblock usw.)?
  • Entspricht der Preis für das Objekt dem Preisniveau der Region?
  • Sind die Steuern vom Vorbesitzer alle bezahlt?
  • Gibt es Nutzungsbeschränkungen oder Bauvorschriften?
  • Wie ist die Bausubstanz?
  • Dürfen An- und Umbauten durchgeführt werden?
  • Ist der Verkäufer der Eigentümer?
  • Prüfung des Grundbucheintrages, wer hier als Eigentümer eingetragen ist
  • Holen Sie sich Informationen zu den Nebenkosten eines Kaufes ein (Kosten für Gutachten, Notar, Erwerbssteuern, Grundbucheintragungen usw.)
  • Wie viel kosten die Übersetzungen, wie lang dauern diese?
  • Informieren Sie sich genau über die Betriebskosten des Objekts (Müllgebühren, regionale Steuern, kommunale Gebühren usw.)
  • Wird in den nächsten Jahren eine zusätzliche Steuer notwendig (z.B. Wertzuwachssteuer)
  • Wie viel kostet die Instandhaltung für Pool und Garten?
  • Gibt es Firmen, die sich um Garten oder Pool kümmern und wenn ja, wie viel kostet das pro Jahr?
  • Suchen Sie sich eine Vertrauensperson vor Ort, die ein Auge auf Ihre Immobilie wirft
  • Bei geplanten Umbauten im vorhinein mit den Bauvorschriften vertraut machen
  • Angebote und Kostenvoranschläge von Baufirmen und Handwerkern einholen.
  • Angebote für Versicherungen einholen (Gebäude- und Haushaltsversicherungen)
  • Bei Versicherung Kosten eruieren, wenn Sie teilweise längere Zeit nicht anwesend sind
  • Informieren Sie sich über die rechtlichen Vorschriften in dem Urlaubsland (Achtung: in manchen Ländern gilt mündliche Absprache schon als Kauf!)
  • Wird beim Hauskauf eine Anzahlung fällig, unbedingt einen Vorvertrag abschließen
  • Bevor der volle Kaufpreis gezahlt wird, auf einen Grundbucheintrag bestehen
  • Informieren Sie sich wegen der Finanzierung in Ihrem Heimatland oder im Urlaubsland

Genau über das Urlaubsland informieren

Wer ein Urlaubsdomizil kaufen möchte, sollte sich zuerst genau über die Region informieren. Wie ist das Klima und möchte ich so ein Klima auf Dauer? Wie ist die Infrastruktur und die medizinische Versorgung? Wird hier in Zukunft etwas gebaut (z.B. eine stark befahrene Straße?). Eignet sich der Ort als Altersruhesitz? Ist der Flug und die Anreise nicht zu lange? Wie oft plane ich, dort Urlaub zu verbringen? Informieren Sie sich weiters, was Sie für eine dauerhafte Aufenthaltsgenehmigung benötigen, und ob das möglich ist. Durch diese Genehmigung vereinfachen Sie viele Angelegenheiten, wie zum Beispiel die Finanzierung.

Über das gewünschte Objekt informieren

Informieren Sie sich grundsätzlich einmal wie das Preisniveau in dieser Region aussieht und vergleichen Sie mehrere Angebote. In manchen Ländern ist es üblich, einen Aufschlag für Ausländer aufzuschlagen.
Haben Sie sich für ein Haus entschieden, heißt es, sich auch über das gewünschte Objekt genau zu informieren. Hat der Vorbesitzer alle Steuern bezahlt? Gibt es Nutzungsbeschränkungen oder Bauvorschriften? Wie gut ist die Bausubstanz und gibt es feuchte Stellen im Haus? Dürfen Sie An- und Umbauten durchführen? Wenn Sie sich hier nicht sicher sind, am besten einen Sachverständiger zu Rate ziehen, der das Haus auf Herz und Nieren testen kann.
Prüfen Sie auch, ob der Verkäufer, wirklich der Eigentümer ist, indem Sie einen Blick in das Grundbuch werfen. Manchmal sind auch Nachforschungen per Anwalt notwendig, um den wirklichen Eigentümer ausfindig zu machen.

Übersetzungen bei einem Hauskauf im Voraus planen

Wir möchten davor warnen eine Immobilie zu ersteigern ohne eine Übersetzung (beglaubigt oder normal) der folgenden Schriftstücke und Dokumente vorliegen zu haben. Da Übersetzungen etwas Zeit benötigen, beim Kauf selbst aber oft Zeitdruck ensteht, sind die vorliegenden Schriftstücke so rasch wie möglich zu kopieren und der Übersetzungsagentur zu übermitteln.

Folgende Dokumente werden laut dem Übersetzungsbüro ALPHATRAD AUSTRIA übersetzt – manchmal offiziell beglaubigt, manchmal nicht –  je nach Bedarf und ob es diese Schriftstücke gibt:

  • alte Kaufverträge
  • Baugenehmigung
  • Baubeschreibung
  • Baupläne
  • Energieausweis
  • Grundbuchauszug
  • Nachweise über Mieteinkünfte
  • Mietverträge
  • Nachweise Feuer- und Gebäudeversicherung
  • Nachweise über Modernisierungen und wertsteigernde Reparaturen
  • Nutzungbewilligung
  • Wertgutachten

Sollten Sie Fragen zu den Kosten einer möglichen Übersetzung haben, kontaktieren Sie die Übersetzungsagentur ALPHATRAD AUSTRIA

Die Kosten im vorhinein kalkulieren

Machen Sie sich über die Gesamtkosten schon im vorhinein ein Bild: Holen Sie sich Informationen ein, wie viel die Nebenkosten für Gutachten, Notarkosten, Erwerbsteuern, Grundbucheintragungen (diese können in manchen Ländern bis zu 20 % des Kaufpreises ausmachen!) und für Übersetzungen ausmachen werden. Auch wenn in manchen Ländern kein Notar zwingend vorgeschrieben ist, ist es zu empfehlen, einen einzuschalten. Wenn Sie die Sprache nicht richtig beherrschen, sollten Sie einen Dolmetscher bei der gesamten Kaufabwicklung mitnehmen, so können Sie Kommunikationsprobleme vermeiden.

Informieren Sie sich auch genau, wie viel die Betriebskosten ausmachen werden: Müllgebühren, regionale Steuern, kommunale Gebühren. Prüfen Sie, ob es in den nächsten Jahren zusätzliche Steuern geben könnte. In manchen Ländern wird nach dem Immobilienerwerb eine jährliche Wertzuwachssteuer fällig.
Weiters ist zu beachten, wie viel Sie für die Pflege für Garten und Pool brauchen werden, speziell, wenn Sie öfter längere Zeit nicht vor Ort sind. Informieren Sie sich gleich, ob es Firmen gibt, die sich um Ihr Objekt in der Zwischenzeit kümmern können und wie viel sowas kostet. Ganz toll ist es, wenn Sie eine Vertrauensperson vor Ort haben, die ein Auge auf Ihr Urlaubsdomizil werfen kann.

Planen Sie das Haus umzubauen, dann erfordert das ein hohes Maß an Organisation und Zeit. Sie müssen sich hier ganz genau über die Bauvorschriften informieren, und Kostenvoranschläge von Baufirmen und Handwerkern einholen. Hier sind die Kenntnisse von den einheimischen Gepflogenheiten und das Beherrschen der Fremdsprache sehr von Vorteil.

Außerdem sollten Sie bei Ihren Berechnungen auch die Kosten für diverse Versicherungen einbeziehen. Ihr Ferienhaus sollte wie Ihr bereits bestehendes Eigentum gut versichert werden. Hier sollten Sie Angebote für Gebäude- und Haushaltsversicherungen einholen. In diesem Zug sollten Sie mit der Versicherung klären, ob der Versicherungsschutz bei längerer Abwesenheit auch bestehen bleibt, oder ob sich hier die Prämie dann erhöht. Wie bei allen Versicherungen sollten Sie sich hier genau erkundigen, was die Versicherung abdeckt und was ausgenommen ist. Bei Unsicherheiten in der Sprache, eine Übersetzung anfordern, oder einen Dolmetscher zu Rate ziehen. Kaufen Sie eine Ferienwohnung in einer Apartment-Anlage, dann sollten Sie herausfinden, welche Risiken bereits durch die Versicherung der Eigentümer schon abgedeckt ist.

Der Hauskauf

Informieren Sie sich über die rechtlichen Vorschriften in der Urlaubsregion bezüglich eines Hauskaufs. In manchen Ländern gilt nämlich sogar eine mündliche Absprache schon als verbindlicher Vertrag. In einigen Ländern ist es üblich, dass bei einem Hauskauf eine Anzahlung fällig wird. In diesem Fall sollte ein Vorvertrag abgeschlossen sein und der Verkäufer sollte entsprechende Sicherheiten leisten. Bevor Sie den Kaufpreis leisten, sollten Sie auf die Eintragung oder zumindest Vormerkung ins Grundbuch bestehen. So können Sie verhindern, dass die Immobilie anderweitig belastet werden kann. 

Entscheiden Sie sich für eine Finanzierung Ihrer Immobilie, können Sie einen Kredit über eine österreichische Bank oder ein Finanzinstitut im Ausland aufnehmen. Einige Institute haben sich auf die Immobilieninvestition im Ausland spezialisiert, erkundigen Sie sich bei den Banken. Der Kauf über Landesgrenzen hinweg ist aber leider immer aufwendiger und meist teurer. Wenn Sie ein Immobiliendarlehen aufnehmen, kann eine bereits entschuldete Immobilie oder das Feriendomizil selbst als Sicherheit dienen. Bei letzerer Variante können Sie strikt zwischen Ihrem Eigentum in Österreich und der ausländischen Immobilie trennen. Natürlich müssen dann hier die Kosten für die Hypothek im ausländischen Grundbuch eingerechnet werden, sowie die Nebenkosten wie Gebühren für Notare und Gerichte im Ausland. Diese sind leider meist im Urlaubsland höher als in Österreich.

Wir haben ein wichtiges Detail bei einem Hauskauf im Ausland vergessen? Oder Sie haben Erfahrungen mit einem Hauskauf im Ausland? Dann freuen wir uns über Kommentare.