Eine Baufinanzierung ist eine Angelegenheit, die ernsthaft durchdacht werden sollte. Irgendwann auf dem Weg stellt sich zugleich die Frage, ob es sich bei der eigenen Immobilie um ein Haus oder eine Wohnung handeln soll. Aber gibt es diesbezüglich Unterschiede bei der Finanzierung und welche Variante ist besser? Dieser Artikel klärt auf.

Häuser: Oft (aber nicht immer) teurer

Vielfach sind die Anschaffungskosten eines Hauses teurer als die einer Wohnung. Hier gilt natürlich, dass Ausnahmen die Regel bestätigen, denn ein großes Loft, welches entsprechend luxuriös gehalten ist, kann mühelos einen höheren Immobilienpreis kosten. Auch die Lage entscheidet in allen Fällen über den tatsächlichen Preis:

• Haus in Landlage – ein eher ländlich gelegenes Haus in einer nicht stark nachgefragten Gegend kann recht günstig sein. Allerdings bedingt der niedrige Kaufpreis nun auch einen eher geringen Wert des Hauses. Sollte die Nachfrage sich nicht ändern, so lässt sich die Immobilie auch nur zu niedrigen Konditionen weiterveräußern.
• Wohnung in gefragter Lage – eine Wohnung in Wien, Salzburg oder auch in deutschen Metropolen hat einen mindestens gleichwertigen Kaufpreis wie ein Haus in ungeliebteren Lagen. In einigen Städten sind Eigentumswohnungen mit 70 Quadratmetern nicht unter 300.000 Euro erhältlich.
• Größe – auch sie entscheidet über den Preis. Zwar sinken die Preise mit steigenden Quadratmeterzahlen, dennoch müssen die Gesamtkosten aufgebracht werden.

Die benötigte Finanzierungssumme ist bei einem Hauskauf dennoch vielfach höher als bei einem Wohnungskauf. Das ist unabhängig davon, ob in eine Bestandsimmobilie investiert oder ob ein Neubau geplant wird. Bei Bestandsimmobilien müssen häufig Renovierungskosten mit eingeplant werden, denn kaum ein Hauskäufer verändert gar nichts an der Immobilie.

Finanzierung an die Rahmenbedingungen anpassen

Grundsätzlich ist reine Finanzierungvorgang bei Häusern und Eigentumswohnungen sehr ähnlich. Oft ergeben sich bei Wohnungen mehr Dokumente, weil zur Eintragung eines Grundpfandrechts als Kreditsicherheit das jeweilige Objekt genau benannt werden muss. Ansonsten gilt jedoch vor allem, Angebote zu vergleichen, um die Zinsen niedrig zu halten. Bei smava gibt es Immobilienkredite für verschiedene Objekte, so dass die Suche nach einer passenden Finanzierung nicht schwierig ausfällt. Darüber hinaus sind folgende Aspekte wichtig:

• Anfängliche Tilgung hoch, aber stemmbar wählen (mindestens 2%)
• Zinsbindung bei niedrigen Zinsen eher hoch wählen (mindestens 10 Jahre, besser mehr)
• Bei realistischer Nutzungsmöglichkeit eine Finanzierung mit kostenfreien Sondertilgungen wählen (mindestens 5% der Restschuld pro Jahr)
• Ausreichend Eigenkapital einbringen (mindestens die Kaufnebenkosten)

Wohnraum genau planen

Generell empfiehlt es sich, bei einer Immobilienfinanzierung nicht allzu in den eigenen Wünschen festgefahren zu sein, sondern über den berühmten Tellerrand zu schauen. Wer sich nur auf Einfamilienhäuser konzentriert, der mag das recht günstige, dafür aber perfekte Reihenhaus mitunter übersehen. Dasselbe gilt für den Kauf einer Wohnung anstelle eines Hauses. Wer diesen Schritt geht, der sollte aber vorab einige Überlegungen anstellen, die in abgeschwächter Form auch für den Hauskauf gelten:

• Bedarf – was wird wirklich benötigt? An erster Stelle steht hier wohl die Größe der Wohnung oder der Immobilie. Es kommt mit darauf an, wie die Wohnung genutzt werden soll. Dient sie dem Eigenbedarf oder soll sie vermietet werden? Wenn sie vermietet wird: Wie schaut der Markt aus und was wird wirklich gefragt? Für eine 120-Quadratmeterwohnung ist der Markt wesentlich kleiner als für gewöhnliche 70-80-Quadratmeterwohnungen.
• Größe – Immobilienfinanzierungen werden meist von relativ jungen Menschen genutzt. Und wie jeder weiß, kann sich das Leben in jungen Jahren rasant verändern. Wie steht es bei einer Eigennutzung der Wohnung beispielsweise um die Kinderplanung? Bietet die Wohnung bei Nachwuchs immer noch ausreichend Platz?
• Aufteilung – in Häusern verteilt sich das Leben meist auf zwei Stockwerke und viele Zimmer. In Wohnungen ist das Leben komprimierter. Die Aufteilung ist teilweise sogar wichtiger als der eine oder andere Quadratmeter, denn was nutzt einer Familie beispielsweise ein riesiges Wohnzimmer, wenn das Drittzimmer so klein ist, dass weder ein Schreibtisch noch ein Kinderzimmer dort hineinpassen?
• An die Zukunft denken – sicherlich werden viele Objekte weiterveräußert. Die meisten Menschen finanzieren ihr Eigenheim jedoch für das eigene Leben. Es ist der Traum, bis ins hohe Alter in der Immobilie zu leben und möglichst an einem sehr späten Zeitpunkt herausgetragen zu werden. Nicht alle Wohnungen bieten jedoch diese Chance. Die Räumlichkeiten sollten auch heute schon möglichst altersgerecht und barrierefrei sein. Enge Flure mit engen Türen sind im Alter ein Albtraum, denn ein Rollator passt kaum um die Ecke. Und wie steht es um die Erreichbarkeit der Wohnung? Nicht in allen Häusern sind Aufzüge vorhanden. Stört es mit Mitte Dreißig nicht, die Einkäufe in den dritten Stock zu hieven, sieht die Sachlage dreißig Jahre später ganz anders aus.

Der Wohnraum muss zur Person passen. Damit ein Immobilienkäufer jedoch etwas Passendes finden kann, ist es notwendig, dass er sich vorab mit seinen eigenen Wünschen, Vorstellungen und Zukunftsvisionen auseinandersetzt. Diese müssen schließlich mit den finanziellen Möglichkeiten abgeglichen werden, dann lässt sich auch eine entsprechende Wohnung – oder ein Haus – finden.

Laufende Kosten im Blick behalten

Wird sich über den Kauf von Immobilien informiert, so wird stets eine ›Weisheit‹ auftauchen: Raten statt Miete zahlen.

Diese Weisheit klingt angenehm, doch ist sie grundlegend falsch. Sie impliziert, dass die bisherige Miete vollständig in den Raten aufgeht und keinerlei weiteren Kosten anfallen. Genau das ist nämlich der Schwachpunkt bei diesem Konzept:

• Miete – die Miete für Häuser und Wohnungen besteht aus der Kaltmiete plus Eventuell gibt es eine Nebenkostennachforderung, doch ein guter Teil der anfallenden Kosten ist bezahlt.
• Rate – sie betrifft die mit der Bank vereinbarte Rückzahlung. Wer also bislang 700,00 Euro Miete zahlte und diese 700,00 Euro nun in die Raten investiert, dem fehlen weiterhin Nebenkosten.

Rund um Eigenheime jeglicher Art fallen Kosten an. Sie sind fix, denn kein Hausbesitzer wird in Österreich Wasser oder auch Gas kostenlos geliefert bekommen. Für das Abwasser fallen Gebühren an, es müssen Versicherungen abgeschlossen werden und Steuern entrichtet. All diese Kosten sind die Nebenkosten des Hauses. Wer also die reine Rechnung Rate=Miete nutzt, der hat monatlich einen Minusbetrag. Hinzu kommt:

• Rücklage – selbst bei einem Neubau sollten Besitzer monatlich einen Betrag beiseitelegen, der für Reparaturen gedacht ist. Es ist ein Pufferbetrag, der notfalls auch mal bei der Ratenzahlung helfen kann. Wird der Betrag nicht benötigt, so bildet er den Grundbetrag für spätere Modernisierungen oder Renovierungen.
• Hausgeld – bei Eigentumswohnungen ist es oft so, dass jeder Eigentümer ebenfalls einen festgeschriebenen Betrag auf das Konto der Eigentümergesellschaft überweist. Diese Zahlung wird monatlich fällig und ist verpflichtend. Das Geld dient ebenfalls der Finanzierung von Reparaturen am Gemeinschaftseigentum: Heizungsanlage, Dach, Fassade.
• Nebenkosten – abseits des Hausgelds fallen bei Eigentumswohnungen natürlich die typischen Nebenkosten an, die auch in einem Mietvertrag aufgeführt werden. Auch sollten Wohnungsbesitzer zusätzlich einen Betrag monatlich für sich zur Seite legen, damit sie Renovierungen in ihrer Wohnung leichter finanzieren können.

Im Grunde genommen können Haus- und Wohnungsbesitzer mit monatlich laufenden Kosten in Höhe von ungefähr ihrer alten Miete rechnen. Sicherlich wird ein guter Teil des Betrags eigenständig zurückgelegt und ist somit notfalls immer vorhanden, doch sollte er in der Kostenplanung als fixe Ausgabe stehen.

Vor- und Nachteile beider Optionen

Häuser und Wohnungen haben beide ihre Vor- und Nachteile. Die absolute Freiheit haben auch Hausbesitzer nicht unbedingt. Denn Reihenhäuser können ebenfalls eine Eigentümergemeinschaft bilden, sodass die Regelungen von Eigentumswohnungen greifen. Im Regelfall gilt:

Vorteile Haus

• Spielraum – spezielle Eigentümergemeinschaften beiseite, bietet ein Haus natürlich mehr Gestaltungs- und Entfaltungsspielraum.
• Familiengeeignet – Häuser sind durch ihre Größe meist sehr gut für Familien geeignet. Die Kinder erhalten ein eigenes Zimmer und oft lädt ein Garten zum Spielen ein.
• Preise – im ländlichen Gebiet können Häuser günstiger sein als Wohnungen in sehr beliebten Städten.

Nachteile Haus

• Anschaffungskosten – die Finanzierungssumme ist meist höher, was sich jedoch auch auf den Wert und den möglichen Weiterverkaufserlös niederschlägt.
• Kosten – die monatlichen Kosten sind höher als die von Wohnungen.
• Arbeitsintensiv – hat das Haus Freifläche, so muss diese gepflegt werden. Grenzt das Grundstück an Gehwege oder Straßen, obliegt es dem Besitzer, für eine gute Begehbarkeit und Verkehrssicherheit zu sorgen.

Vorteile einer Wohnung

• Übersichtlich – werden keine Kinder gewünscht, so kann die Wohnung perfekt sein. Im Alter ist sie leichter zu bewohnen, da Wohnungen oft auf einer Ebene liegen.
• Günstig – mit der Ausnahme von Wohnungen in begehrten Städten oder von sehr großen Objekten sind die Kaufkosten häufig niedriger als die eines Hauses.

Nachteile einer Wohnung

• Eigentümergemeinschaft – in cielen Fällen ist die Wohnung nur Teil eines Ganzen. Besitzer können nur über die Fläche hinter ihrer Wohnungstür entscheiden, müssen sich aber schon bei der Balkongestaltung der Meinung des Hauses beugen. Ist die Gemeinschaft nicht homogen, kommt es nicht selten zu Streit.
• Mitbestimmung – der Besitzer hat bei Gemeinschaften nur eine Stimme, doch zählt die Stimmenmehrheit.
• Einflussnahme – ob mit einer Gemeinschaft oder nur als Besitzer einer Wohnung im Zweiparteienhaus: Der Wohnungsbesitzer hat nicht den Einfluss auf äußere Aspekte des Hauses. Sollte der Vorgarten verkommen, kann er oft nur auf dem rechtlichen Weg nach einer Lösung suchen.

Wie schon gesagt, sollten sich Interessenten auf dem Weg zu einem Immobilienkredit möglichst alle Möglichkeiten offenhalten. Bei Eigentümergemeinschaften lohnt es sich immer, vor dem Kauf ein wenig nachzuforschen. Wie ist die Stimmung in der Gemeinschaft, gibt es einen Querschläger? Was erlaubt die Hausordnung genau? Sie kann auch bestimmte Tiere verbieten oder das berühmte Katzennetz auf dem Balkon nicht zulassen. Beim Hauskauf empfiehlt es sich, in der Nachbarschaft und bei der Behörde zu prüfen, ob bald Straßenbaumaßnahmen geplant sind. Gerade Besitzer von Eckgrundstücken müssen sonst mit hohen Gebühren rechnen.

Fazit – Wohnung oder Haus?

Diese Frage kann eigentlich nur jeder für sich beantworten, wobei die finanziellen Möglichkeiten natürlich mit in die Antwort hineinspielen. Beide Immobilientypen haben ihre Vor- und ihre Nachteile, wobei der Hauskauf oft teurer ist, dafür nachfolgend die Freiheiten offenlässt. Eigentumswohnungen können sich auch als passend erweisen, zumal nicht alle von Gemeinschaften gepflegt werden. Wichtig ist stets, schon im jüngeren Alter an die Zukunft zu denken und ein Objekt zu wählen, welches auch im Alter noch bewohnbar sein wird. Eine Maisonettewohnung mit wunderschöner Wendeltreppe ins Schlafzimmer ist in jungen Jahren ein Traum, doch mit 65 erscheint die Wendeltreppe längst nicht mehr so attraktiv.